Travaux et location : mettez vos revenus fonciers au régime fiscal

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L’immobilier locatif est l’un des placements favoris des français : sécurité du capital, rendement assuré… Mais mettre des logements en location nécessite de les entretenir, et le coût des travaux peut parfois grever lourdement le rendement locatif. Certains de ces coûts sont toutefois déductibles des revenus fonciers, voire des revenus globaux. Quelques conseils pour s’y retrouver.

Les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs : le micro-foncier ou le régime réel.

Dans le cas du micro-foncier, les propriétaires percevant moins de 15 000€ de revenus locatifs par an bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%, correspondant aux diverses charges induites par la location.

Dans le cas du régime réel, le propriétaire doit retrancher les charges réelles de ses revenus locatifs. Or, certains travaux sont considérés comme des charges :

  • Les réparations et travaux d’entretien destinés à conserver le logement en bon état, sans que cela modifie la structure et l’équipement initiaux (réfection des toitures, mises aux normes des installations électriques…)
  • Les travaux « d’amélioration », c’est-à-dire d’adaptation du logement aux conditions de vie modernes, sans que la structure du logement ne soit modifiée (création d’une salle d’eau dans un logement n’en possédant pas, installation d’un chauffage central…)

Dans ces différents cas, le coût des travaux est déductible des revenus fonciers, de même que les intérêts du prêt travaux éventuellement souscrit (Code Général des Impôts, article 31) ou les différentes assurances comme l’assurance GRL qui permet de financer le coût des travaux lors de dégradations immobilières au moment du départ des locataires.

Si le montant des travaux dépasse celui des loyers, le déficit est même imputable au revenu global, dans la limite de 10 700€ : le régime réel est alors plus intéressant que le micro-foncier.

En revanche, les travaux de plus grande envergure ne peuvent pas être considérés comme des charges liées à la location : les dépenses dues à une construction, un agrandissement ou à l’ajout d’un étage à un immeuble par exemple ne peuvent être déduites des revenus fonciers. Ainsi, avant de choisir votre régime fiscal, faîtes un bilan précis de vos revenus fonciers et des dépenses que vous allez devoir engager. Vous pourrez faire de substantielles économies en adaptant judicieusement votre mode d’imposition.

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